Содержание общего имущества многоквартирного дома

В настоящее время всё более актуальными становятся вопросы содержания общего имущества жилого дома, особенно – финансирования, эксплуатации жилого фонда через товарищества собственников жилья (далее — ТСЖ). Относительная новизна такого способа управления жилым и нежилым фондом многоквартирных домов (далее МКД) и непроработанность этого вопроса в законодательстве приводят как к непониманию собственниками процесса организации финансирования за счет их средств, так и к заблуждениям, а то и злоупотреблениям со стороны должностных лиц ТСЖ.

Как результат, в расписаниях работы судов вопросы ТСЖ стали появляться с завидной регулярностью. При этом количество исков ТСЖ к собственникам о взыскании с них денежных средств и исков собственников к ТСЖ о неправомерности высоких начислений за содержание общего имущества многоквартирного дома практически равны друг другу.

Эта статья — попытка выработки принципиального подхода к проблеме в целом. Возможно, такой взгляд, что называется «со стороны», поможет как собственникам, так и администрациям ТСЖ при принятии решений в их взаимных спорах.

Как регулирует содержание общего имущества жилого дома современное законодательство России?

В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.04.1998 N 10-П указано, что отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях содержания общего имущества жилого дома и его эксплуатации.

При этом следует учитывать, что физически выделить часть общего имущества, принадлежащую собственникам помещений, не являющимся членами ТСЖ, невозможно. Уставными же обязанностями ТСЖ являются эксплуатация и ремонт всего дома, а не какой-либо его части, принадлежащей членам товарищества, как это подчеркивалось в Постановлении ФАС Поволжского округа от 01.11.2007 по делу N А57-17/07-26.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. В силу пункта 33 указанных Правил (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491), размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общедомового имущества, в случае если многоквартирным домом управляет товарищество собственников жилья, утверждается решением общего собрания членов товарищества и является обязательным как для членов товарищества, так и для собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами товарищества. При этом согласно п. 28 указанных Правил, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме.

Для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, органы управления ТСЖ устанавливают плату за содержание и ремонт в размере, исключительно обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме. К таковым нельзя отнести расходы по оплате охраны двора (особенно если фактически за ними скрыты услуги платной автостоянки), а действия ТСЖ по оказанию услуги по охране двора без согласия потребителя являются неправомерными (см., например, кассационное определении КС Пензенского областного суда от 23.08.2011 N 33-2226).

Реализация указанной обязанности собственников зависит от выбранного способа управления домом. Как разъясняется в п. п. 16 и 28 Правил содержания общего имущества, если управление многоквартирным домом осуществляется посредством создания ТСЖ, то надлежащее содержание общего имущества обеспечивается товариществом:

— путем членства собственников помещений в ТСЖ. При этом члены ТСЖ вносят обязательные платежи и взносы согласно пп. 1 п. 2 ст. 151 и п. 5 ст. 155 ЖК РФ;

— путем заключения собственниками помещений, не вступившими в товарищество, договоров с ТСЖ на содержание и ремонт общего имущества. В рамках этих договоров собственники вносят плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в соответствии с п. 6 ст. 155 ЖК РФ.

Определение размера платы на ремонт и содержание общего имущества жилого дома

Размер обязательных платежей и взносов на содержание и ремонт общего имущества для членов ТСЖ, как и размер платы за содержание и ремонт для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, определяется органами управления ТСЖ на основе утвержденной сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год (п. 33 Правил содержания общего имущества).

Согласно п. 2.2 Рекомендаций по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья (утв. Приказом Госстроя России от 14.07.97 N 17-45; одобрены письмом Минфина России от 14.04.97 N 16-00-16-74) главным элементом финансового планирования является составление годового бюджета Товарищества - сметы доходов и расходов. При этом установлено, что исходными данными при составлении бюджета, в частности, является бюджет прошлых лет (на 1— 3 года) и его выполнение. При составлении сметы необходимо учитывать количество лиц, имеющих право на льготы по оплате жилья, уровень инфляции, регулярность поступления бюджетных дотаций на содержание и ремонт жилого фонда и субсидий по оплате жилья и коммунальных услуг и т.д.

Деятельность ТСЖ носит некоммерческий характер, не предполагает его посреднического вознаграждения, а полученные товариществом от собственников коммунальные платежи не образуют дохода от реализации. Например, ФАС ВСО в Постановлении от 07.05.2007 N А33-19227/06-Ф02-1848/07 отметил, что обязанность по обеспечению собственников помещений коммунальными услугами реализуется путем транзитного перечисления платежей. Другими словами, ТСЖ выступает посредником между ресурсоснабжающими организациями и потребителями услуг. То есть размер платы собственников не должен превышать расходы ТСЖ на соответствующие статьи затрат.

Любые расходы ТСЖ, подлежащие возмещению собственниками жилья, должны быть документально подтверждены и экономически обоснованы, а основополагающим документом при разрешении споров между ТСЖ и собственниками о размерах платы должна быть смета доходов и расходов, составленная с соблюдением вышеизложенных принципов и надлежаще утвержденная собранием членов ТСЖ.

Анализ правомерности расходов, включенных в содержание общего имущества жилого дома, на примере сметы ТСЖ

Итак, мы выработали принципиальный подход к проблеме. Попробуем с его помощью проанализировать воображаемую смету ТСЖ.

— Расходы на заработную плату определены в соответствии с утвержденным штатным расписанием. Ставка взносов в социальные фонды и их сумма определена верно. Однако штатное расписание не является окончательным подтверждением затрат понесенных на выплату заработной платы. Действительным подтверждением этих затрат являются расчетные и платежные ведомости по начислению и выплате заработной платы, отчетность в социальные фонды. Только при наличии такого подтверждения они являются  документально обоснованными.

— Затраты на охрану определены в смете согласно договору с ЧОП. Однако, как уже указывалось, действия ТСЖ по оказанию услуги по охране, например, двора и находящихся на территории ТСЖ автомобилей и включения стоимости этих услуг в тариф обязательного взноса без согласия потребителя являются неправомерными. Из условий договора не ясно, какая часть стоимости услуг приходится именно на охрану общего имущества всех собственников многоквартирного дома, так как договор предусматривает и охрану территории и находящегося на ней автотранспорта. Таким образом, включение всей суммы затрат на охрану в смету документально не обосновано. 

— Затраты на горячее водоснабжение (пример условный: здесь может быть любая другая статья расходов) заявлены в смете в сумме, превышающей как расходы прошлых лет, так и параметры договора с энергоснабжающей организацией на 20%. Эти затраты признать обоснованными нельзя.

— Непредвиденные расходы установлены произвольно. Их сумма не утверждена собранием членов ТСЖ как, например, некий процент от общей суммы затрат и, следовательно, представляется необоснованной. 

— В смету в полном объёме включены затраты на техническое обслуживание подъёмников автомашин в многоуровневый гараж.  Это оборудование не относится к общему имуществу собственников и включение затрат на его эксплуатацию в смету не обосновано.

Таким вот образом принципиальный подход к проблеме, выработанный в начале нашей статьи, позволяет определять свое отношение к тем или иным вопросам финансирования ТСЖ.

 

Список использованной литературы:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N г. 188-ФЗ.

2. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491).

3. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ).

4. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 03.04.1998;

5. Кассационное определении КС Пензенского областного суда от 23.08.2011 N 33-2226.

6. Постановлении ФАС Поволжского округа от 01.11.2007 по делу N А57-17/07-26.

7. Кассационное определении КС Пензенского областного суда от 23.08.2011 N 33-2226.

8. Рекомендации по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья (утв. Приказом Госстроя России от 14.07.97 N 17-45; одобрены письмом Минфина России от 14.04.97 N 16-00-16-74).

9. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.05.2007 N А33-19227/06-Ф02-1848/07.

 

Бухгалтерская компания «Такскон»

 

Остались вопросы по содержанию общего имущества многоквартирного дома? Отправьте их экспертам Taxcon.ru через форму обратной связи, размещенную ниже.

 

Темы: ТСЖ